律师建议，二手房合同违约金按日算，以督促对方履行义务

买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。近日，东莞购房者张先生倾诉了他的遭遇：房子买完后，前房主的户口不迁出去，张先生入户遥遥无期。

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房子买了，原业主迟迟不迁户口

东莞装修公司了解到，张先生表示，他在东莞已工作多年，眼看孩子到了上学年龄了，苦于没有东莞户口，无法就近入读公办学校。今年，在和家人商量后，决定在南城购买一套二手房，以通过积分的方式入户。

几经对比，张先生决定买下李某名下的房屋，双方在交易时，张先生已明确告知出卖人其购买该房子的目的在于积分入户，需要将户口迁移到房屋所在地，出卖人李某表示其会尽快将户口从该地迁出，以保证张先生一家的户口能在孩子上学前入户房屋所在地。

没想到，在签订买卖合同后，出卖人李某出尔反尔，告诉张先生他需要延迟3年时间迁出户口。于是，双方经过多次沟通，依然无法就此事达成一致意见。无奈之下，张先生只好向法院提起诉讼，要求李某承担违约责任，同时要求李某限期将户籍迁出。目前该案件还在审理中。

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按日算违约金督促卖家履行义务

律师分析认为，经过类似案例分析，针对上述张先生的诉讼请求，因户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故张先生请求法院判令出卖人强制迁移户口，法院不会支持，但出卖人违约需要承担的违约责任，法院将予以支持。

如何有效防范、解决二手房买卖中的户口纠纷?

律师提醒，购房者首先要做的是在购房前摸清房屋户口状况。买房者可要求原房主携带房产证等相关证件，前往房管部门、公安户籍部门等多渠道了解房屋是否经过多次交易，挂在该房屋上的户口有几人，是否迁出等情况。

其次，在购房合同中明确约定户口迁出的时间和违约责任。户口迁移条款须明确的是应迁移卖家及其相关人员的户口，故在条款中应写上“卖家(甲方)家庭成员及相关人员户口在×年×月×日前迁出”。并设置按日计算的违约金，以督促卖家及时履行合同相关义务。注意不要设置一次性违约金，否则卖家拖再长的时间迁出，损失也就是一次性而已。

户口迁移法院不支持，但支持违约金，所以违约金按日计算有利于保障买家利益。

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户口迁移，是中国户口登记制度实行在常住地登记户口的原则。公民常住地发生变化以后，应将户口迁移到现住地，即进行户口迁移。我国户口迁移政策内容十分广泛，涵盖了干部、职工及其家属、学生、军人及其家属等各类群体。