小户型是未来楼市供应主流

上月底，楼市新政密集来袭，信贷和税收双双放松，利好幅度超预期，刺激措施被称为“7年来最大力度”。

多重政策利好背景下，楼市将走向何方?

多重政策利好刺激之下，今年以及未来一段时间，楼市能否回暖?成交量和房价将会有怎么样的变化?目前时间节点，是否适合下手买房?就这些问题，东莞装修网特邀国家行政学院决策咨询部研究员王小广、广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强，以及合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江发表看法。

【成交上涨?】

王小广：政策利好，跌幅收窄

记者：短期内这一轮刺激会否推动楼市成交量明显上涨?

王小广：目前看，销售量大涨的可能性不大，但跌幅可能会收窄一点。因为房地产问题是多方面的：第一是资金链问题，现在资金都不愿流入房地产。第二是供给链问题，房子供给量太大了，而且还在增加，但是消费量在下降。第三是价格问题，一线城市价格太高，二线城市价格偏高，三四线城市价格不是很高，但需求都满足了。我认为，目前这些楼市利好政策，可能只是会暂时抑制销售下跌的趋势，去年至今年前两个月，楼市销售下跌在加快，现在只是缓解了一点。

钟振强：我的预测是，接下来楼市销售会有一定上涨，此次刺激会导致改善型的住房需求有一定放量，但不会太大。主要是因为这段时间股市太火，很多资金进了股市，一般的规律是，股市盘整或获利回吐之后，资金慢慢就会被挤入楼市。改善型住房需求的迫切性，没有刚需的迫切性那么大，所以，上半年应该主要还是刚需为主，改善型的需求只会部分被启动，要到下半年之后，随着股市获利回吐，资金会逐渐流到投资需求和改善型的住房需求环节上来。

黎文江：我认为影响不大。第一，楼市不像股市，对于政策刺激，不会有那么快的反应，银行对相关政策进行操作，需要时间。第二，首付四成，想申请的人增加，但银行放贷额度如果没有增加，也没有那么多钱可以批，而且，第一套房如果还没还清，再贷第二套房，银行就要评估风险。所以，这两个因素制约之下，不管出台什么新政，银行那里也不一定能过关。除非未来降准，贷款额度增加，成交量才有可能上去。

【政策把脉】

钟振强：政策由打压转向引导

记者：中长期看，刺激政策之下楼市能否走出疲弱?

黎文江：这一轮刺激政策，要到今年9月份才能显示出效果。如果此轮刺激还不足以使楼市反弹，政府后续可能还会加码刺激需求。目前很大的问题是消化库存，而且库存不少都是大户型，不是那么容易卖得出去。所以，即使新政出台，开发商也不可能涨价。所以，短期内，成交量和价格都不会上升。

王小广：总体看，今年楼市成交量肯定还是要跌，目前的政策会缓解压力，但改变不了整体趋势，楼市大反转是不可能了。实际上，政策效应最大的，不是现在这一轮刺激政策，而恰恰是之前限购政策的取消。我认为，中国房地产主要是投资性需求，自住性需求大部分都满足了。实际上房地产真正的需求是投机需求，投机需求就要有赚钱效应，现在房地产不但没有赚钱效应，反而不少人都被套住了，相比较而言，股市目前却一直在涨，所以这一轮楼市刺激政策效果很有限，包括他们炒作的北京上海“半夜排队买房”“二环四万元”等，都是瞎编的，网上瞎编的这些利好，十有八九都不对!

钟振强：从中长期来看，政府楼市政策有一定转向，由打压型转向引导型。毕竟，改善型需求是合理需求，上世纪90年代或2000年左右买了一套四五十、五六十平方米的刚需房，现在十多年之后成家立业，有改善住房的需要，政策对此应该是满足为主，而不是打压或封堵。有一点要说明，二手房免税期限由5年改为2年，实际是通过免税减低流通门槛，鼓励房主有改善型需求的时候，最好享受税收优惠，让原来的房子进入二手房市场，满足另外一些人的刚需。