52万元商铺50万元出售 东莞女子贱卖小孩名下物业被判无效

房产登记在孩子名下，东莞父母想卖居然卖不了。东莞南城一位母亲打算将儿子名下的商铺转卖给他人，结果被认定损害了小孩利益，导致交易无法完成。购买者起诉母子俩，追讨双倍预付款，结果也遭法院驳回。

相关人士昨日从东莞市中级人民法院获悉，东莞不少父母都将不动产登记在孩子名下。正常情况下，父母作为监护人有权处置这些房产，但在一些特定情况下，法院会为了保护未成年人的合法权益，认定父母的处置行为无效。因此，家长们在处置类似房产时，一定要注意相关操作细节。

买卖未成年人商铺 门槛多多

这起纠纷围绕南城的一处商铺展开。出生于1996年的何某于2002年拥有了这套商铺，当时的购入价为52万多元。从2005年开始，该处商铺以每个月1600元至1700元不等的价格出租给租客官某，双方为此签订长期租约合同，租金收益用于何某的学习、生活等支出。

2012年，何某的母亲刘某与租客官某签订了铺位买卖协议，约定以50万元的价格将商铺出售给官某。协议签订后，官某预交了20万给刘某，随后双方前往房管部门办理过户手续，官某还打算凭借该商铺办理贷款手续。然而，这起交易进展到此时遇到了一系列难题。

据帮助官某办理贷款手续的银行工作人员事后向法院介绍，由于协议签订时案涉商铺的所有者何某还未成年，根据银行的操作流程，必须由何某的监护人签署一份《抵押未成年人的房产是为未成年人利益的承诺书》，手续才能完备。何某的母亲刘某当时称要回去考虑，后来又说自己被骗了，坚决拒绝签署这份《承诺书》，也因此银行方面无法正式启动贷款审批程序。为此，银行还向申请贷款的官某出具了说明情况的《告知书》。

事实上，不仅在银行关口受阻，在房管部门办理过户手续时，官某与何某的母亲刘某也被建议，等何某成年后再办理过户手续，直至纠纷发生，过户程序也未能最终完成。

52万元商铺10年后50万售出 不合常理

2013年的商铺买卖协议拖到2015年也未兑现，官某随后向一审法院提起起诉，状告刘某和何某两人(此时何某已经成年)，要求两人履行此前签订房协议，继续协助办理过户手续。后来，他又将诉讼请求更改为要求解除交易合同，并让何某与刘某双倍返还预交的20万元定金。

何某被起诉后，提起反诉，要求法院确认其母亲刘某在自己未成年时与官某签订的商铺买卖协议无效，并要求官某停止侵占商铺，退还拿走的商铺相关税票。

一审法院受理后认为，十多年前以52万元购入的商铺，在东莞房价日益暴涨的今天，以50万元价格出售，不符合常理，客观上侵犯了签协议时尚未成年的何某的权益。因此，该协议应认定无效。由于官某在签订协议后前往房管部门办理过户手续，并接受过房管部门关于等何某成年后再办理过户手续的建议，其应该已经了解该商铺登记在何某名下、且当时何某未成年等信息。因此，官某在这份明显伤害何某利益的协议签订过程中也存在过错，因此其要求双倍返还20万元定金的诉求法院不予支持。

父母善意处置未成年人房产的行为才获支持

官某不服一审判决，提起上诉。他在诉状中提出，双方签订的交易价格并未低于市场价的70%，不能算明显不合理。且何某名下拥有多套房产，其母亲代为处理其中一套商铺用于支付何某的日常生活、学习开支，并无不合理之处。

然而，二审法院在调查中发现，官某与刘某在2013年1月20日签铺位转让协议后，曾到房管所办理铺位转让协议。由于根据规定，未成年人名下的不动产转让，需要两个监护人都到房管所签字才能过户。官某与刘某均不愿意让何某的父亲知道该合同，所以就根据何某的出生日期把交易期间改为2014年7月10日，这样何某就能独立处理财产。同时，为了逼迫何某接受这个事实，双方将定金条款由20000元调整为200000元，目的就是逼迫何某必须接受这个事情，否则要接受高额的违约金惩罚。

法院认为，这一事实可以认定，官某和刘某在本案中恶意串通损害何某的利益。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。根据上述规定，监护人处分未成年人子女的财产并非一概无效，有效的前提是为了未成年子女的利益。本案中，官某与刘某签订的协议并无异于何某的利益，非为了何某利益而处置其房产的行为被认定无效。

法官借此案提醒家长，未成年子女的财产相对于父母的财产是独立存在的，监护人可以保管并保护未成年子女的财产，但其使用或处分必须对未成年子女有利，否则监护人不可以随意使用未成年子女的财产，更不可以将未成年子女的财产赠送他人、出售或做其他对未成年子女财产不利的处分。