据东莞装修网了解，业内人士认为，目前高埗镇和石碣镇虽然已经被纳入城区，但城市生活和商业配套的不足，也是困扰这些镇区楼盘存在的主要问题。但这些区域的可塑空间大，随着居住项目的逐一落地，这些问题也会得以缓解。

区位价值提升催热楼市

石碣镇被纳入城区片区，区位价值提升，楼市也被越来越多的购房者所关注。

早在10年前，石碣镇就开始为融入城区埋下伏笔。东莞装修网了解到，2007年，《石碣镇土地统筹使用规定》《石碣镇崇焕路沿线规划建设管理规定》等规划性的纲领文件发布，明确提出一批重点工程建设项目，在5年内完成整个滨江新城建设。同时，在西部大王洲桥两旁规划建设高档休闲时尚商住区，建设住宅、写字楼等。如今，石碣西部已成为石碣最繁华的新城，并积极融入东莞大市区。

至于高埗镇，从地图上看，假若没有桥便是孤岛，往返市区只能靠水上交通工具。站在高埗镇上江城公园南望，莞城的楼宇清晰可见，直线距离不过一公里，但由于天然的水道阻隔，这段距离古往今来只是可望而不可即。

尽管高埗大桥早就让高埗镇和万江在陆路上得以相连，但在2010年之前，当周围几个镇街都建起了一栋又一栋的商品房的时候，高埗镇的房地产项目却依然是零。

另一座桥的出现改变了这一状况。2011年5月，东江梨川大桥开工建设，这座全长约2.3公里的立交桥将大大缩短与市区之间的距离。一江之隔的高埗到莞城、东城，将不必绕道万江走高埗大桥，也不必绕道石碣走大王洲桥，可节省15至20分钟车程。

在梨川大桥建设期间，高埗镇不仅已经有成熟的社区新世纪·颐龙湾，而且光大·江与城也从一片空地建成一个临江社区，未来将有更多的楼盘项目进驻这个距离莞城只有不到10分钟车程的新城区。

石碣下半年楼市供应增加

石碣镇碧桂园珑远紫宸府和中惠悦湾两个新盘在下半年将同台打擂，两楼盘隔着一条马路，户型、交楼时间等相似，定价或也比较相近。

据东莞装修网获悉，调查员发现，两楼盘在环城路边上，与东城距离超过20分钟以上车程，主要的目标购房群体是东城和莞城的购房者。

据优房超·瑞城搜统计数据显示，在上半年石碣热销的几个楼盘当中，主要客户群体分布为东城40%、莞城20%、南城15%、石碣15%、周边客户为10%。

东莞中原地产战略研究中心有关人士告诉调查员，今年来石碣房价涨幅明显，数据显示，上半年石碣一手住宅成交价为15154元/平方米，同比去年同期涨幅在70%以上，在全市各个镇街中，房价上涨幅度排名第二，仅位于茶山之后。

“这主要是因为，一方面，去年来东莞楼市整体大环境处于上升通道中，而石碣被纳入城区也是一大利好因素;另一方面，由于城区房价高企，处于低洼位的石碣楼市也承接了一部分城区的购房者，因此房价也水涨船高。”该人士说。

优房超·瑞诚搜数据还显示，从新开工未售进行预估，2017年石碣全年住宅供应量约有15万平方米，其中上半年供应量仅有2.55万平方米，下半年供应或将会出现明显递增，贡献项目是达鑫江滨新城、中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府3大项目，其他项目则基本处于去库存状态。

目前，石碣近城区的板块房地产市场发展较为成熟，这一板块是以江滨新城为代表的楼盘所在区域，已经形成生活氛围较为浓郁的居住区;以中惠悦湾与碧桂园珑远紫宸府为代表的楼盘所在片区为新中心区，目前仍处于起步发展阶段。“随着近主城区可待开发的土地逐渐减少后，新中心区有望承接发展，成为下一个新的居住区。”优房超·瑞城搜总经理李玲玲说。

高埗居住配套逐渐完善

据东莞装修网了解，27日，调查员来到高埗镇首个动工的房地产项目——新世纪·颐龙湾，发现最早开发的一期已经有比较完善的商业配套，配套商铺有银行、小超市、餐馆、美容院、洗车店、保险公司和多家青少年艺术培训机构，生活配套日渐完善。

“现在从高埗到市区方便了很多，出门就可以上梨川大桥，到市区几乎就是一脚油门的事情。小区附近的商业配套完善之后，买菜和购买日用品都比以前方便了。”居住在该小区一期的业主何先生说，

如今，这一高埗最大的楼盘项目的第三期已经开售，该项目销售部的负责人告诉调查员，新世纪·颐龙湾自开售至今定价一直比较合理，如今三期的价格每平方从14000元到16000元不等。

近年来，高埗镇出让的商住地块很少，但一旦出让便成争夺对象。2013年11月，高埗镇下江城村一宗占地面积为49425平方米的商住地挂牌出让，这是高埗近年来少有出让的商住地。该地块吸引了5家公司争夺了204轮，最终光大系房企以3.29亿元夺得，溢价率高达165.24%，折合楼面地价每平方米3449.62元。

此前，光大·江与城项目开盘，以靠近城区的江景吸引了不少本地购房者，如今洋房已经售罄，一些收了楼的业主也已开始为入住而办理手续。

业内人士认为，东莞市主城区的土地开发程度基本接近饱和，但高埗由于房地产发展起步晚，所以可供开发的土地还有不少，而且区域可塑性更佳。调查员在高埗镇上的几条主要公路附近实地查看，发现高埗待开发的地块还有不少。

调查员从东莞市国土资源局公布的《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》了解到，高埗镇今年将供应土地48912平方米，而且均为住宅用地。据了解，该地块位于高埗镇冼沙村，计划于今年12月挂牌出让。

届时，高埗镇将有新的住宅项目建设并入市。

新城区生活配套有改善空间

作为房地产市场的后来者，石碣镇与高埗镇的“新城区”楼盘都存在着一些不足。东莞装修网了解到，虽然距离市区的交通已经非常方便，但是从城市生活、商业配套、医疗和教育水平上来比较，与城区相比仍有较大的距离，这也是两镇楼盘定价相对较低的主要原因。

以高埗镇的新世纪·颐龙湾为例，何先生告诉调查员，虽然目前对于有车一族来说，小区的区位优势使得出门非常方便，但公共交通则非常落后，小区目前的公交车线路极少。

东莞中原研究部主任叶海青认为，目前被新纳入城区片的镇区虽然在配套上有一定缺陷，但未来的改善可期。

她认为，中心城区由于土地资源开发的瓶颈、第三产业的快速发展以及人口不断流入，使得中心城区需要向外拓展，东城往北拓就是石碣，莞城往北就是高埗。两镇纳入城区，是城区发展需要外拓的导向结果。其区域地位将得到明显提升，对于楼市发展也会带来明显影响。

“石碣纳入城区后，有望与中心城区共享城区成熟的生活配套、商圈配套、教育以及医疗资源等，吸引品牌开发商进驻布局，目前石碣已有达鑫、碧桂园、中熙等开发商布局，未来也将会是品牌开发商投资布局的热点区域，带来地价与房价更大的增长空间。”叶海青说。

叶海青认为，城区新房供求关系的紧缺以及高房价，将会促使置业需求往外围区域溢出，石碣未来将会成为对接中心城区置业需求外溢的区域，持续吸纳以及承载城区人口的置业需求，楼市发展存在较大的发展机会。石碣加快纳入中心城区后，人口导入会推动区域城市配套的进一步完善，居住氛围会更浓。