东莞出台限购限贷政策已有一周，市场遭遇“霜降”后或迎来拐点。东莞装修网走访发现，不少楼盘访客量以及成交量已出现明显下滑，有开发商坦言成交量已下降六七成。来自东莞市房产管理局公众信息网上数据显示，最近连续数日，一手住宅成交量一直维持在百余套的水平，相比9月成交量直接“腰斩”。退定纠纷也开始增多，东莞市房地产协会坦言，已就相关问题召开会议，希望主管部门能够给出指引。

市场“速冻”，不少开发商坦承，还是会“紧咬”价格。对此，有业内研究机构直言，开发商不能太过乐观，年底或出现首波降价潮，大概在12月份。

楼盘访客减少，全市一手住宅成交量“腰斩”

各城市调控政策密如雨下，楼市是否降温?东莞限购限贷政策出台已有一周，东莞装修网日前走访发现，东莞楼市也瞬间进入“速冻期”，不少住宅楼盘已难见往日火爆场面，访客量已有明显减少。

“这几天，访客少了很多，非常明显了。”石龙一个主打轻轨优势的楼盘，营销经理告诉东莞装修网，东莞的政策在购买条件的限制上相对温和，但是，全国密集出台的限购政策对于客户的心理影响，远胜过对购房的约束，“政策出来后，无论是投资还是自住，客户都开始进入观望。特别是深圳投资客，他们来莞北买房都不是自住而是投资，深圳客对于政策非常敏感，这部分投资客就会明显减少。”

访客量减少，成交量更是急剧下滑。位于道滘的金地城南艺境，距离南城仅15～20分钟路程的地理优势，且主打首次改善型刚需的特点，此前一直备受市场关注。该项目相关负责人坦言，虽然目前访客量还算平稳，但是成交量影响很大，至少下降了6-7成。“我们的户型都是紧凑型三房四房，也没有启动中介联动模式，所以基本很少深圳客户，95%都是东莞城区的购房外溢客户。”该负责人坦言，尽管是刚需盘，但政策一出，客户也同样陷入了观望中。

数据分析：政策对于楼市的影响，从最近一周的新建住宅的成交数据可窥见一斑。根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示，黄金周过后，全市新建住宅成交量已出现了明显下滑。自10月6日东莞限购出台当日，东莞“抢闸”签售创下了1411套的新高后，此后的数据一路急速下跌，近几日成交量均维持在100-150套，其中10月9日-12日成交量分别为136套、138套(截至19点)、102套、129套。而东莞装修网了解到，9月末时，东莞住宅成交均价在300套以上，其中9月30日签约高达784套，近日成交量可谓直接“腰斩”。

南城唯一在售洋房：“豪宅”受6成首付影响大

宏远汇龙湾位于南城宏远金丰路，是目前南城唯一在售住宅洋房。其区域位置优势加上城区稀缺房源的叠加影响，也让此盘受到深圳投资客以及本地市场青睐。早在今年3月开盘时，就曾被报道，由于认购太火爆，开发商三次加推、两次调价，价格直冲1.6万/m 2。

不过，该项目相关负责人也直言，调控政策一出，市场观望情绪加剧，该项目访客量和成交量也出现了下降。而且，相比其他刚需楼盘，汇龙湾还面临着超高首付的双重压力，“我们目前在售在建的基本都是144㎡以上的大户型，根据现在的限贷政策，无论首套二套都需要至少6成，这个确实受政策的影响会更大。”上述负责人介绍，汇龙湾在售大户产品于9月中推出，共120套房源，均价在2.4万/㎡，“目前还剩下几十套，另外项目在建的还有200-300套，后期也将会逐步面市。”

面对“豪宅”限贷政策，上述负责人表示，预计后期推货速度会放慢，“不过短期内项目不会有压力。”

而东莞石龙一楼盘负责人认为，6成首付大大提高了购房门槛，对于改善型购房者会带来误伤，首付和利率上浮真正影响到房价和成交量，也会进一步加剧观望情绪。

数据分析：根据东莞中原地产统计，今年前9个月，东莞一手房供需数据显示，144m2以上成交占比为13.04%，也意味着首付6成的影响面约占13%。此外，会影响到发展商22%的货量推售。未来144m2以上大户型的库存会快速走高，在住宅库存中积压的比例会越来越高。预计一二手大户型以及别墅会受到较大影响，“购买别墅的客户大都为多次置业者，受限购政策影响，许多别墅客会失去购买资格，而且别墅总价高，又受首付上调影响，别墅投资需求大幅减少，预计未来成交出现大幅度下滑。”

开发商重启价格备案

下月新品定价更谨慎

在塘厦、凤岗、黄江等临深片区，深圳客无疑是置业绝对主力。政策出台后，深圳客投资退潮，市场受影响也较大。春晖国际城位于塘厦，1期均价为2.3万左右，深圳客占了6-7成。目前，该项目正在办理2期预售许可证，预计将于11月推出新的房源。相关负责人表示，市场正处于政策消化期，会有一个观望的过程，销售肯定会受到一些影响，“但是，深圳的调控力度比东莞要更严，相信一些住房刚需客户仍可能会在价格比较之后出手。”

相对销售的担心，眼下项目面临的是新推出房源的定价问题。根据东莞调控政策，除了限购限贷外，还重启了房价备案制度，要求实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，房价一经备案两个月后方可调整。“以前可能可以随意定个高价，后期还可根据市场销售情况再下调，但是，现在房价下调有15%的限制，在政策出台后的当下，这个因素就要充分纳入到定价考虑了。”上述负责人坦言，这个价格怎么定很关键，接下来还要结合原本销售情况、市场调研情况等因素综合确定，“不过，可以肯定的是，价格不会低于1期的销售价格，甚至还会提升一点。”

行家解析：然而，对于定价问题，业内也建议，开发商对市场预期不要过分乐观，在备案价格定位上预留后市调整空间，避免后期太被动。东莞中原地产市场研究部方面分析，此次东莞重启2011年“限价”政策，严控楼市价格虚高。从2011年该政策的效果反映，开发商对备案价格调整比较艰难。对未来价格走势预期非常重要，直接影响备案价格定价并影响后期营销。“由于政策规定实际成交价格不得高于备案价，未来最多只可以打8.5折，太大幅度折扣无法网签，假若开发商备案价格定得太高，若面临市场上个别开发商备案价格低于市场且出现大幅度折扣让利，则到时自身明显无优势，会变得很被动。”

对于临深片区的市场走势，东莞中原地产市场研究部也表示，东莞“限价+限购+限贷”组合拳出击，对投资及投机需求打击比较大，必然导致投资客退潮。目前东莞房价上升至高位后，市场成交大部分以投资客居多，尤其近期拍地出现地王潮后，市场投资需求高达50%以上，其中临深区域投资客集中最多。因此预计政策出台后，临深区域受影响比较大。

楼盘出货量变慢，暂无降价打算

尽管市场观望加剧，成交量已出现明显下跌。但是，多家地产商在接受采访时均表示，仍对后市看好，暂时没有降价打算。

宏远汇龙湾相关负责人表示，就该项目来说，价格不会松动，“一方面现在这里应该算是整个城区唯一在售洋房了，而且，城区3-5年楼盘供应都会很少，仍然会有很大市场潜力;另外，东莞城市化进程加快，城市建设升级，加上目前仍是大区域的价格洼地，后市长期仍然是看好的。”

另外，多个项目负责人也坦言，尽管成交量下降，出货速度慢下来，但是，资金上无压力。“我们1期基本已经售完，而且项目没有贷款，都是自有资金在做，所以没有快速出货压力。”春晖国际城相关负责人认为，价格往下调的可能性不大，后市价格仍可能会在平稳中稍有上升。

还有地产商表示，政策消化期大概是1～2个月，明年上半年市场就有望出现松动，“看见市场价格没有太大变化，需要买房的仍然会出手。”

退定纠纷增多，房地产协会盼政策指引

调控政策出台后，网友调侃，“现在不是在退房，就是在退房的路上。”

由于限贷政策的影响，不少节前已经支付定金的购房者或失去了购房资格，或因为首付比例提高，无法支付房款导致无法成交。由此，也引发了不少退定纠纷。

金地城南艺境的营销负责人就表示，确实已经碰到这类问题，“我们也在积极协商，会尊重合同细则来处理，同时，我们也希望能够按照政策规定，银行贷款以定金签约时间为准来发放，这样一来，购房者也不存在贷款问题了。”

南城、塘厦等镇街也有楼盘负责人表示，碰到了退定。“不多，100套里面大概有几个，多是担心贷款问题。”针对退定问题，有楼盘则表示，会人性化处理。

“我们现在也正在处理这个事情。”昨日，东莞房地产协会秘书长陈骏良表示，日前已联合主管部门以及10多家开发商召开了会议，其中就提出了退定纠纷方面的问题。“退定的原因有很多，有的是超过两套了没资格买，有的是贷款限制后首付提高问题，还有涉及到双拼房产证是否纳入限购的，当然也不排除担心后市房价下跌想要退定的。”陈骏良表示，政策虽然规定了以定金合同时间为准，但是，毕竟贷款还要看银行具体政策，“我们已经把碰到的问题反馈给了主管部门，希望后期能够针对性给予政策方面的指引。”

不在限购范围 有利于去库存

10月9日，保利地产位于南城三元路的商业综合体保利国际广场赶着对外开放了销售中心，为南城再添新盘。开放当日，现场就迎来了不少客户参观，不过，有客户在关注的同时，也提出了对限购的担忧。对此，该项目相关负责人特别强调，这是一个集写字楼、公寓、商街三位一体的商业综合体，并不在限购范围内，不受楼市新政策影响，而且在限购背景下，或更受市场青睐。

行家解析：东莞中原地产市场研究部方面也分析，本次政策主要针对住宅市场的调控，商业性住宅不受影响，商业性公寓仍不受限购限贷。“目前东莞商业性公寓整体供应量比较大，库存量高，消化周期比较长，而未来整个公寓市场，大部分均属于商业性公寓，该政策有利于去化商业性公寓库存。”

另外，由于属于商业性质的别墅不受限购限贷，商业性别墅市场相对比较稳定。

首波降价潮预计年底出现

限购限贷之后，东莞房价走势如何?东莞中原地产市场研究部分析认为，限购、限贷、限价三重政策叠加，楼市调控政策一出，市场预期转变，近期带来浓厚观望气氛，预计成交出现明显萎缩。投资客受政策影响较大，改善需求受首付提高也会大幅缩减，买卖双方博弈加剧，最终导致价格下调，房价预计调整幅度超过10%。

何时才会出现房价“分水岭”?东莞中原地产市场研究部预计，年底或出现首波降价潮，大概在12月份。该研究部分析，年底是置业高峰期，而且也过了2- 3个月的政策消化观望期，此时开发商不会放弃这个机会，为2017年开门红奠定基础;同时，外部环境已经发生变化，部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企将会领降市场，率先理性回归。

该研究中心总监车德锐还认为，春节后第一季度价格调整将会更加明显。首先，降价示范作用将会导致市场持续发酵，开发商也会打破观望，会有更大幅度的让利。“另外，在今年高销售量之下，明年开发商势必会定更高的业绩去冲刺，这样销售之战必须从第一季度打响。”

城区库存少近期房价或仍坚挺

不过，城区市场或有差异。东莞中原地产市场研究部表示，城区市场方面，截至9月底城区住宅库存量仅为36万m2，消化周期为3个多月，而洋房9月库存仅剩下1400套左右。近期供应依然紧张，房价仍继续坚挺。据监测显示，明年城区供应放量会加大，预计有碧桂园、金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售，市场仍然有调整的空间。

未来一年市场活跃度将大降

合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺表示，经过前一段时间的行情之后，不少开发商手上的存量确实已不多，而且，资金回笼后比较充裕，短期内价格可能不会有大的调整，房价或维持在目前稳定状态或小幅调整。

不过，明年的市场将会受到明显的影响，一方面随着房源供应量加大，供需关系将会发生扭转，部分开发商会作出调价反应;另外，明年入市的楼盘要重启价格备案，价格预期也会下降。“很多开发商拿地成本已很高，政策影响之下，可能会延迟开盘，毕竟他们对未来政策的变化仍有期待，预计东莞未来1年市场交易活跃度会大大下降。”

东莞房地产协会秘书长陈骏良则表示，政策实施1-2个月后，市场的数据可真实反映政策影响，“东莞的调控还是比较严的，特别是限贷的影响，如果政策没有松动，市场不会很快恢复活跃度，会进入大周期。”

看房者锐减 卖家没有恐慌抛售

本次东莞限购政策并未波及到二手房，因此，业内也有声音：接下来二手房或迎来利好行情。但实际情况未必如此。

东莞装修网走访中介发现，政策出台后，二手市场同样受到了调控的影响，买家卖家均进入冷静期。“最近看房的客户明显少了，之前一天多的时候有10多批客户看房，现在就是稀稀拉拉一两个。”位于景湖湾畔楼下的安家地产店负责人表示，现在不论是买家还是卖家都进入了观望，“卖方市场并没有随着政策的调整陷入恐慌抛售，价格并没有任何松动。”

该负责人分析，二手房市场更多取决于业主心态，“当价位已达到一定的预期，如果不是急售，业主宁可惜售，也可能不会贱卖。不过，好转的是，卖方市场逐步转为买方市场后，业主价格反水的情况会比较少，不会像以前一天一个价。”

一家地产中介的销售人员还说，10月以来自己还没有完成一单交易，“现在不仅买家不来了，一些卖家也收盘了”。

短期市场观望气氛浓厚

“二手房市场同样进入政策消化期，短期市场观望气氛浓厚。”不过，东莞中原地产市场研究部分析，政策整体利好二手房市场，未来二手房成交会出现明显放量或超一手房成交量。“二手房价没有被整体炒高，相对一手仍有价格优势，一些刚需客买不起一手，会选择相对便宜的二手房;

另外，改善型客户由于一手首付提高，资金不够，需要卖掉一套才行，整体市场换手率会上升;政策影响下，投资客或急于抛售，也可能会出现笋盘。只是二手市场中前期涨幅过大的热点楼盘，会有较大的调整压力。”

今年东莞新宅均价累计涨幅47%

今年上半年，在货币和房地产政策多重利好的叠加发酵下，全国范围内掀起了购房热潮，楼市火爆态势自一线城市逐渐蔓延至二三线城市。受到深圳客购房需求外溢以及新建住宅库存量持续处于低位等因素的影响，东莞也成为了全国房价涨幅居前列的城市。

来自研究机构统计数据显示，进入2015年东莞房价已开始加速上涨，全年累计涨幅15%，2016年各镇街房价全面飞涨，今年至今全市住宅均价累计涨幅高达47%。不仅如此，东莞土地市场也迎来“争抢”热潮，9月连续拍出7块商住地王，进而将市场预期持续推高。

市场风向突变。从9月30日至10月7日晚间，共有包括北京、天津、苏州、成都、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南京、厦门等20余城市先后发布新楼市调控政策，密集程度使得楼市犹如迎来“霜降”。

10月6日，东莞也加入到了楼市调控大军之中，首次出台了限购政策，并实行差异化限贷，重启房价备案制度。对此，东莞市住建局相关负责人表示，东莞的调控政策会主要为了抑制楼市投资投机过热，同时保障刚需购房需求，尽可能做到“不误伤”。